O hypotéce naruby se v posledních dnech hodně napsalo, zejména pak v souvislosti se zajištěním na stáří. Nicméně toto téma bylo zmíněno již před třemi lety a dokonce i v minulém roce. Její princip se od té doby nezměnil, byť se nějaká ta odchylka přece jenom najde.
Rovněž je dobré zmínit, že se v médiích pod pojmem „hypotéka naruby“ představují dva různé úvěrové produkty se zcela odlišným principem fungování a samozřejmě i s cílem jejich vzniku. Jeden z nich pochází z let 2006 – 2009, kdy se pod názvem „hypotéka naruby“ skrýval hypoteční úvěr s příslibem poskytnutí hypotéky v předem známé výši, aniž byste museli mít vybranou konkrétní nemovitost.
Ačkoliv se v dnešní době informace o této formě hypotéky naruby na internetu stále objevují, dnes je s tímto pojmem spojována reverzní (někdy zvaná i jako zpětná) hypotéka jakožto finanční zajištění na stáří. O ní je také tento článek, který by měl shrnout její výhody a nevýhody. Nejdříve si ale řekněme, co to vlastně hypotéka naruby je a co se od ní očekává.
Co je hypotéka naruby a jak funguje
Jak již bylo výše zmíněno, cílem hypotéky naruby je finanční zajištění na stáří ve formě přilepšení si ke starobnímu důchodu bez nutnosti docházení do zaměstnání.
Principem je zpětný odkup nemovitosti seniora, který za svoji nemovitost získá bezúčelovou hypotéku, která je zajištěna zástavním právem k dané nemovitosti a zároveň zatížena věcným břemenem, kterým je právě doživotní užívání nemovitosti seniorem, který až do své smrti zůstává jejím majitelem. Vlastnické právo na zastavenou nemovitost přechází na odkupní firmu až po jeho smrti, není tedy předmětem dědického řízení.
Co se týče výše úvěru, odvíjí se od hodnoty nemovitosti, kdy je část finančních prostředků vyplacena jednorázově a zbývající část formou doživotní renty. Nevýhodou však je, že odkupní cena nemovitosti je výrazně nižší než cena tržní. Kromě tržní ceny nemovitosti ji také určují další faktory, jako jsou například náklady na údržbu nemovitosti (pokud nebude povinností seniora), výše úroků z poskytnutého úvěru, administrativní náklady za vedení úvěru, zisk odkupní společnosti, ale i předpokládaná délka dožití (čím kratší doba dožití, tím nižší hodnota úvěru). Náklady na energie (SIPO) by však zůstaly na starosti seniorovi.
Stejně jako jakýkoliv jiný úvěrový produkt, i v tomto případě lze hypotéku ukončit, avšak pouze za předpokladu, že uhradíte dlužnou částku (jednorázovou odkupní cenu a vyplacenou rentu) včetně úroků. Jelikož se bude jednat o nemalé finanční částky, prakticky je tato možnost nerealizovatelná, pokud ovšem senior nepřistoupí ke ztrátě střechy nad hlavou v důsledku prodeje nemovitosti a uchýlení se jinam (např. odejde do pečovatelského domu, nastěhuje se k dětem atd.).
Pro koho je určena a jaká nabízí řešení
Hypotéka naruby je primárně určena seniorům, jak už vyplývá z jejího účelu a principu fungování, kdy kromě finančního přilepšení na stáří může být východiskem také v těchto situacích:
Nicméně hypotéka by mohla být nabízena také jinému okruhu klientů, a to ženám či mužům, kteří musí po rozvodu vyplatit svého bývalého partnera a nechtějí přijít o střechu nad hlavou.
Kdo ji bude nabízet
Česká národní banka zastává názor, že ačkoliv je hypotéka naruby úvěrovým produktem, svým charakterem (pojištění na stáří) spíše spadá pod pojištění, v důsledku čehož by ji měly nabízet pouze pojišťovny a subjekty s pojišťovací licencí. Díky tomu by mohla tyto subjekty nejen kontrolovat, ale také dohlížet nad jejich dostatečnou výši rezervy určenou na výplatu renty.
Výhody a nevýhody
Jak už to bývá, každý finanční produkt má své výhody i nevýhody. Jednoznačně lze říci, že se v případě hypotéky naruby jedná o více méně vhodné řešení nedostatku finančních prostředků na důchody, který se s rostoucím počtem osob důchodového věku bude zvyšovat. Na druhou stranu je dobré se zamyslet nad tím, zda by se stát měl zbavovat zodpovědnosti za své občany, kteří celý život přispívali do systému, zatímco plýtvá finančními zdroji na výplatu sociálních dávek lidem, z nichž je většina schopná se o sebe finančně postarat, jenom kdyby chtěla. Rovněž bych očekávala, že se potomci o své rodiče na stáří postarají, byť i pro ně je obtížné vyjít s rodinným rozpočtem. Nicméně zde se domnívám, že vše je otázkou priorit a minimálně stravování by svým rodičům mohli zajistit (uvařit pro 1 – 2 osoby navíc není problém, obzvlášť když se s jídlem všude plýtvá).
Pokud se však na hypotéku naruby budeme dívat jako na finanční příspěvek ke starobnímu důchodu, pak se s velkou pravděpodobností bude jednat o poměrně slušnou částku (v řádech několika 1000,- Kč), což při současném průměrném starobním důchodu ve výši 11 075,- Kč (r. 2014) již může výrazným způsobem zlepšit životní podmínky. Nicméně samozřejmě bude záležet na tržní ceně nemovitosti, od které se výše úvěru bude odvíjet, a co si budeme povídat, ta u starých nemovitostí nebývá vysoká.
Ještě palčivější otázkou je, jaké řešení pro nízkou hodnotu důchodu nabídne finanční trh seniorům žijícím v pronájmu, kteří tento úvěr nebudou moci využít, přičemž si troufám říci, že i přes rostoucí zájem o vlastní bydlení bude jejich počet stále vysoký.
VÝHODY
NEVÝHODY
Rovněž vyvstává otázka ochrany seniorů před nekalými praktikami. I když budou moci produkt nabízet pouze instituce s pojišťovací licencí, které budou pod dohledem ČNB, obávám se praktik nejen samotným pojišťoven, které jsou svými s prominutím prasárnami známé, tak i finančních zprostředkovatelů, o jejichž úrovni a etice lze pochybovat již nyní. Kdo zaručí, že senioři nepřijdou o dům a/nebo i o peníze, když v současné době není stát schopen ochránit ani účastníky realitního trhu, kde se řeší pouze nákup a prodej nemovitosti.
Stejně tak mám obavy ze zneužití důvěřivosti a zranitelnosti seniorů, které mohou „šmejdi“ zneužít například při řešení jejich předluženosti právě hypotékou naruby, kdy se může stát, že jim za nemovitost vyplatí naprosto směšnou částku a/nebo v rámci smlouvy nesjednají věcné břemeno. Přece jen úvěrové smlouvy jsou oříškem i mladší generaci, natož pro tu starší. Stejná situace může vyvstat také v případě chybějících dědiců, kteří by jinak mohli nad celou záležitostí držet ochrannou ruku.
Ať už se díváte na nevýhody hypotéky naruby jako na zásadní problém či nikoliv, domnívám se, že i přes svá proti může být zajímavým řešením pro zajištění na stáří, byť dávám přednost nulové zadluženosti (s výjimkou hypoték a úvěrů na bydlení). Je potřeba si uvědomit, že každý finanční produkt (a dá se říci, že každý aspekt života) má kromě svých silných stránek také ty slabé, které nikdy nebudeme moci na 100 % ovlivnit, a tak je tomu i v případě hypotéky naruby. Rovněž její etická otázka je poněkud diskutabilní, když si vezmeme, že se smrtí se obchoduje běžné – viz životní pojištění, pohřebnictví, zdravotní péče atd.
